PLACEMENTS IMMOBILIERS 2/3 - S’il est possible d’investir en Jeanbrun sur tout le territoire, il faut bien choisir les villes pour maximiser la rentabilité. Explications et sélection.

Il ne faut jamais perdre de vue que l’emplacement et la qualité du bâti sont déterminants pour la rentabilité finale d’un investissement immobilier. Avec le Jeanbrun, en cas de revente, il y aura moins de risques de remise simultanée de logements sur le marché au bout de la période de location minimale, synonyme de pression à la baisse sur le prix de sortie. C’était souvent le cas en Pinel après neuf ou douze ans. Avec l’amortissement en Jeanbrun, l’investisseur joue sur le long terme, généralement plus de vingt ans. Revers de la médaille : il faudra réintégrer les amortissements dans le calcul de la ­plus-value potentielle à la revente.

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Compte tenu des difficultés actuelles de la construction neuve, des opportunités commerciales peuvent se présenter de la part de promoteurs cherchant à écouler des stocks de logements en faisant un effort sur les prix à destination des acquéreurs en Jeanbrun. De quoi améliorer légèrement la rentabilité finale. « Historiquement, les meilleures opportunités dans le neuf apparaissent lorsque la production se contracte. Nous entrons précisément dans cette configuration », souligne Édouard Fourniau, président de Consultim Groupe, spécialisé dans l’investissement locatif. Et de rappeler que grâce aux normes de construction très exigeantes en matière de confort thermique, le neuf gagne aujourd’hui en pertinence face à l’augmentation continue des coûts de rénovation.

Cibler les zones où le prix au mètre carré reste abordable

Contrairement aux règles du Pinel, le Jeanbrun n’est soumis à aucune contrainte de zonage. S’il est ainsi possible d’investir sur l’ensemble du territoire français, mieux vaut privilégier les zones en tension pour éviter le risque locatif, surtout lorsque l’on s’engage sur le long terme. Mieux vaut cibler des villes moyennes où le prix au mètre carré reste abordable pour ne pas être limité par le plafonnement de l’amortissement (8 000 € par an en location intermédiaire) ou certaines métropoles, en évitant les plus chères, comme Paris et Lyon. En fonction des prix, un T2 ou T3 bien équipé répondra à une large clientèle de locataires.

La plateforme d’investissement locatif Maslow.immo a identifié les meilleures villes à vacance locative modérée où l’avantage économique du Jeanbrun apparaît nettement supérieur à la location nue d’un logement ancien (voir tableau). Le potentiel de ces villes, avec une rentabilité nette autour de 4 %, se révèle d’autant mieux lorsque la différence de prix entre un appartement neuf et un ancien est faible et quand l’écart entre loyers libres et plafonds Jeanbrun est réduit, comme à Cholet ou Toulon. « Dans certains territoires, la loi Jeanbrun ne vise pas une surperformance spectaculaire, mais une ­sécurisation du modèle locatif, particulièrement recherchée par les investisseurs patrimoniaux. Il s’agit d’identifier des zones où la fiscalité devient un levier et non une contrainte, afin de garantir des projets durables, utiles au marché et adaptés aux réalités locales », explique Pierre-­Emmanuel Jus, directeur ­délégué de Maslow.

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