200 ventes de logements par mois contre 4.000 espérées: le dispositif Jeanbrun est un flop car il est réservé aux riches? Nexity assure avoir trouvé comment le rendre attractif

Publié aujourd'hui à 13h46

Le promoteur immobilier Nexity estime que le nouveau statut fiscal "Jeanbrun" est intéressant pour les primo-investisseurs dans l’immobilier. D’autres acteurs, au contraire, le trouvent trop complexe et uniquement adressé aux multipropriétaires. Une chose est certaine : pour l’heure, les ventes n’ont pas décollé, avec seulement 200 à 300 ventes par mois contre 4.000 espérées.

Nexity ne désespère pas. Le dispositif Jeanbrun devait faire revenir les particuliers dans l'immobilier locatif. Pour l'instant, c'est un flop. La Fédération des promoteurs immobiliers ne comptabilise que 200 à 300 ventes par mois grâce à ce nouvel avantage fiscal, alors que la profession en espérait 4.000. À ce rythme, l'objectif du gouvernement de produire 50.000 logements supplémentaires par an grâce au dispositif paraît hors d'atteinte.

Chez Nexity, premier promoteur immobilier français, seulement 300 logements environ ont été vendus avec le dispositif depuis son lancement, pour une centaine de jours de commercialisation effective. Un démarrage particulièrement faible alors que la promotion immobilière traverse une crise profonde depuis plus de trois ans et que le nombre de logements neufs réservés a été divisé par deux.

Nexity ne veut pourtant pas enterrer le dispositif. Le premier promoteur immobilier français a expliqué lundi dernier lors d'un point avec la presse que le nouveau dispositif fiscal "Jeanbrun" pouvait s'avérer intéressant pour les primo-investisseurs, qui achètent des logements neufs pour les mettre en location. Un pan essentiel pour permettre de relancer la promotion immobilière, en crise depuis plus de trois ans, avec une division par deux du nombre de logements neufs réservés.

Le principe du Jeanbrun est simple: vous achetez pour louer, vous acceptez certaines contraintes sur le loyer et, en échange, vous payez moins d'impôts. Concrètement, le propriétaire doit louer son logement vide pendant au moins neuf ans, avec un loyer plafonné et à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains seuils. En échange, il peut déduire chaque année une partie du prix de son logement de ses revenus fonciers, c'est-à-dire des loyers sur lesquels il est imposé.

Pour un logement neuf, le fisc retient 80% du prix d'achat. Le propriétaire peut ensuite déduire chaque année 3,5%, 4,5% ou 5,5% de cette somme, selon le niveau de loyer pratiqué. Plus il accepte un loyer faible, plus l'avantage fiscal est important.

Prenons un appartement acheté 200.000 euros. Le fisc retient 80% de son prix, soit 160.000 euros. Avec le premier niveau du dispositif, le propriétaire peut déduire chaque année 3,5% de cette somme, soit 5.600 euros. S'il touche 10.000 euros de loyers dans l'année, ces 5.600 euros viennent donc réduire les revenus fonciers sur lesquels son impôt sera calculé. D'autres charges peuvent encore s'ajouter à cette déduction.

C'est la grande différence avec le Pinel, supprimé fin 2024. Le Pinel accordait directement une réduction d'impôt. Le Jeanbrun réduit le revenu sur lequel l'impôt est calculé.

"La mécanique est plus complexe que celle du Pinel, mais elle reste assez rationnelle et puissante", a souligné Fabrice Aubert, directeur général adjoint du groupe. En ajoutant que "l'effort d'épargne" pour les investisseurs reste "abordable". Contrairement à ce qu'estiment d’autres acteurs, dont des gestionnaires de patrimoine joints par BFM Business.

"Cela fonctionne dans les villes moyennes et leur périphérie"

Le dispositif serait-il réservé aux plus riches? C'est justement l'une des principales critiques adressées au Jeanbrun. Puisqu'il s'agit d'une déduction, plus un propriétaire est fortement imposé, plus l'économie d'impôt peut être importante.

En effet, selon David Regin, directeur général adjoint de la société de gestion patrimoniale Consultim Groupe, ce nouveau dispositif fiscal "n'est pas un produit fiscal de masse", contrairement au dispositif Pinel. Selon lui, les taux d'amortissements proposés sont insuffisants pour intéresser des investisseurs les moins riches. Les conditions de marché sont également plus difficiles.

"Les taux d’intérêt remontent, il y a de l’inflation, les gens sont prudents. Au-delà de 180 à 200.000 euros à l’achat, c’est difficile pour l’investissement locatif. Les gens n’ont pas les moyens."

De même, le "véritable intérêt" porte, selon lui, sur le déficit foncier imputable du revenu global, qui intéressera particulièrement "les multipropriétaires" afin de réduire notablement leur fiche d’imposition. Pas vraiment "monsieur et madame Tout-le-Monde"...

Nexity, qui n’a enregistré que 3.850 opérations au premier semestre 2026 (après 12.000 réservations en 2025), estime toutefois que plusieurs leviers permettent de rendre ce statut "plus démocratique que ce que l'on imaginait".

Nexity estime toutefois que le dispositif peut être intéressant pour des ménages moins aisés dans certaines villes moyennes, où l'immobilier est moins cher. Le groupe affirme avoir identifié 700 logements en France pour lesquels un investisseur imposé dans la tranche à 11% aurait moins de 300 euros par mois à sortir de sa poche. C'est notamment le cas à Tarbes, Colomiers, près de Toulouse, ou Creil. Encore faut-il trouver un locataire: si le logement reste vide pendant 12 mois, l'avantage fiscal peut être remis en cause.

L'investissement peut être encore plus avantageux avec un logement à loyer intermédiaire: la TVA est réduite de 20% à 10% et le propriétaire peut être exonéré de taxe foncière pendant 20 ans. Mais ce régime est réservé à certaines zones où la demande de logements est forte et impose notamment d'acheter le bien par l'intermédiaire d'une société, ce qui rend l'opération plus complexe.

Selon David Regin, du groupe Consultim, le dispositif Jeanbrun "permet au moins de poser une question dans le débat public: réfléchir à une réforme globale de la fiscalité immobilière, en appliquant la mécanique de la location meublée à la location nue".

Le gouvernement veut parallèlement réduire l'avantage fiscal accordé à la location meublée. Aujourd'hui, louer en meublé permet aux propriétaires de déduire une partie importante du prix de leur logement (3 à 4%) des loyers soumis à l'impôt. À partir de 2027, cette déduction serait limitée à 2,5%, avec un maximum de 7.000 euros. Le gouvernement veut ainsi rendre la location meublée moins avantageuse fiscalement et réduire l'écart avec la location vide. David Regin critique la réforme d'un régime qui était, selon lui, "le seul qui fonctionnait jusqu'alors".

"Le gouvernement est en train de faire un LMNP moins bon qu'un Jeanbrun, sachant que le Jeanbrun ne marche pas", a également réagi Arnaud Hacquart, président du réseau Imodirect.

Cela permettrait, selon l’exécutif, de "résorber les déséquilibres" dans les régimes locatifs entre la location meublée et nue (non meublée). Sachant que dans les dix plus grandes villes de France, la part de meublés a doublé en l’espace de 15 ans, selon la Fédération nationale de l’immobilier.

Pour rappel, le dispositif Jeanbrun pour l'achat d'un logement collectif neuf, c'est :

- Un taux d'amortissement de 3,5% (pour un logement intermédiaire), 4,5% (social) et 5,5% (très social) de 80% de la valeur du bien.
- Un plafond d'amortissement annuel de 8.000, 10.000 ou 12.000 euros (mêmes catégories).
- Un déficit imputable sur le revenu global du foyer fiscal.
- Louer pendant au moins 9 ans un logement nu pour la résidence principale d'un locataire.
- Interdire de louer à un membre de sa famille.

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